Camps&Martinez Asesores

En los inmuebles, no afectos a actividades económicas, adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994 y transmitidos a partir del ejercicio 2007, habrá de aplicarse la Disposición Transitoria 9ª de la Ley 35/2006 de IRPF, de forma que las GANANCIAS de patrimonio se REDUCIRÁN con los correspondientes COEFICIENTES REDUCTORES tomando como período de permanencia en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso (es decir, 4 años y 1 día se contarán como 5 años, etc.). Ahora bien, se hace la salvedad en la mencionada disposición de que serán de aplicación (coeficientes) para ganancias patrimoniales generadas con anterioridad a 20 de enero de 2006 (fecha que coincide con la fecha en que el Anteproyecto se examinó en el Consejo de Ministros como paso previo a su envío a información pública). Así, se entiende que la ganancia se ha generado de forma lineal en el tiempo y habrá que distinguir qué parte de la ganancia se ha generado, desde la fecha de adquisición del bien hasta el 19 de enero de 2006 (a la que se le podrán aplicar los coeficientes reductores) y la parte de ganancia generada posteriormente a esa fecha.

Para calcular la ganancia de patrimonio a la que aplicar los coeficientes reductores se establece un sistema lineal y proporcional, de forma que la parte de la ganancia patrimonial generada antes de 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte proporcional que corresponda al número de días transcurridos desde la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido el bien o derecho en el patrimonio del contribuyente. La ganancia obtenida tributará al 18%, dentro de la denominada base imponible del ahorro.

Por ejemplo, si se tuviese una ganancia patrimonial de 10.000 euros y la parte proporcional del número de días que corresponde al período comprendido entre el 19 de enero y la fecha de venta, es de un 22%, tendríamos:

. Coeficientes reductores se aplicarían a 10.000 - (10.000 * 22%) = 7.800

. No se aplicarían coeficientes reductores a 2.200 euros de la ganancia

El período de permanencia de las MEJORAS se tomarán también desde que se hubieran realizado hasta el 31 de diciembre de 1996.

( + ) Valor Transmisión
( - ) Valor Adquisición Actualizado(se actualizará únicamente en caso de inmuebles)

GANANCIA PATRIMONIAL EXENTA GANANCIA PATRIMONIAL (2)

GANANCIA PATRIMONIAL TOTAL (1)+(2) - GANANCIA PATRIMONIAL EXENTA = GANANCIA TRIBUTA

Cuando dicha diferencia sea positiva entonces será una Ganancia patrimonial y cuando sea negativa será una Pérdida patrimonial.

IMPORTANTE: En las transmisiones efectuadas a partir de 1 de enero de 1999 sólo se corrige la inflación mediante la aplicación de coeficientes actualizadores en materia de BIENES INMUEBLES y NO de los restantes elementos patrimoniales.

* VALOR DE ADQUISICION ACTUALIZADO.

Estará formado por la suma de los siguientes conceptos cuando los haya satisfecho el adquiriente:

+ Importe de adquisición actualizado.
+ Inversiones y mejoras efectuadas actualizadas contando desde el año de su realización hasta el 31 de diciembre de 1996.
+ Gastos y tributos inherentes a la adquisición actualizados satisfechos por el adquiriente (excluidos los intereses).

Se restará el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles ACTUALIZADAS o el de la amortización mínima cuando no se hayan practicado las amortizaciones.
Estos valores se actualizarán multiplicando su importe por los coeficientes de la siguiente tabla:

Artículo 64. Ley Presupuestos Generales del Estado para 2008

Año de adquisición Coeficiente
1994 y anteriores ..............................................................................................1,2405
1995 ...............................................................................................................1,3106
1996 ...............................................................................................................1,2658
1997 ...............................................................................................................1,2405
1998 ...............................................................................................................1,2165
1999 ...............................................................................................................1,1946
2000 ...............................................................................................................1,1716
2001 ...............................................................................................................1,1486
2002 ...............................................................................................................1,1261
2003 ...............................................................................................................1,1040
2004 ...............................................................................................................1,0824
2005 ...............................................................................................................1,0612
2006 ...............................................................................................................1,0404
2007 ...............................................................................................................1,0200
2008 ...............................................................................................................1,0000

- Cuando el elemento patrimonial hubiese sido adquirido el 31 de diciembre de 1.994, será de aplicación el coeficiente 1,3106.
- La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

Además, para evitar "picardías" la Disposición Transitoria 9ª dispone un párrafo especificando que se considerarán elementos NO AFECTOS a actividades económicas aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con MAS DE TRES AÑOS de antelación a la fecha de transmisión. Intentando evitar de esta forma la aplicación de coeficientes de actualización ventajosos, etc.

* VALOR DE TRANSMISION.

Estará integrado por la suma de los conceptos siguientes:

+ Importe real de su transmisión (o valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en caso de enajenaciones lucrativas o gratuitas).
- Gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya satisfecho el transmitente (excepto los intereses y el 75 % del Impuesto Municipal sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana cuando sea deducible directamente en la cuota).

En el caso de adquisición o transmisión a título lucrativo (donaciones, etc.) los valores respectivos serán aquellos que corresponderían por aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

*** E J E M P L O ***

Un sujeto pasivo del impuesto vende el 1 de Julio del año 2008 una vivienda que había adquirido el 31 de diciembre de 1991 por importe de 90.000 euros, más 2.700 euros de gastos de notaría y registro y 5.400 euros de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
La vivienda ha estado alquilada desde 1 de enero de 1.999, no habiéndose computado como gasto las amortizaciones correspondientes. El precio de venta de la vivienda ha sido de 132.000 euros y el valor del suelo es de un 15%.

*** SOLUCION ***

- Valor de Transmisión .......................132.000
- Valor de adquisición actualizado ............87.664,77

Vivienda: 90.000 * 1,2405 = 111.645
Amortizaciones: Suma 1999 a 2008 = (-) 23.980,23
1992: No procede amortización.
1993: No procede amortización.
1994: No procede amortización.
1995: No procede amortización.
1996: No procede amortización.
1997: No procede amortización.
1998: No procede amortización.
1999: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,1946 = 2.741,61
2000: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,1716 = 2.688,82
2001: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,1486 = 2.636,04
2002: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,1261 = 2.584,40
2003: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,1040 = 2.533,68
2004: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,0824 = 2.484,11
2005: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,0612 = 2.435,45
2006: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,0404 = 2.387,72
2007: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,0200 = 2.340,90
2008: Amort. mínima (90.000 * 0,85 * 0,03) * 1,0000 * 6/12 = 1.147,50

El porcentaje mínimo de amortización a partir de 1 de Enero de 2003 pasa a ser del 3 por 100. Ley 46/2002, de 18 de diciembre de reforma del IRPF.

- Incremento de patrimonio previo ............ 44.335,23 Euros

.Ganancia Patrimonial generada antes de 20/01/2006.

- Nº días entre fecha de compra y fecha de venta: 6.022 días
- Nº días entre fecha de compra y 19/01/2006: 5.130 días.
- Ganancia generada hasta 19/01/2006: 44.335,23 * (5.130/6.022) = 37.768,14 Eur.

. Período de permanencia (31/12/1991 a 31/12/1996) = 6 años

. Porcentaje de reducción: 11,11% * (6 - 2) = 44,44% estará exento luego tributa 55,56%

55,56% sobre 37.768,14 = 20.983,98 Euros

.Ganancia Patrimonial generada tras de 20/01/2006.

- Ganancia generada tras 19/01/2006: 44.335,23 - 37.768,14 = 6.567,09 Eur.

.Ganancia Patrimonial TOTAL

- Incremento de patrimonio gravado hasta 19/01/2006........... 20.983,98
- Incremento de patrimonio tras 19/01/2006........................... 6.567,09
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Total Ganancia Patrimonial elemento......................... 27.551,07 Eur.

Tributarían al 18% luego:

27.551,07 * 18% = 4.959,19 euros de cuota

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