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¿Qué tienen en cuenta los bancos para conceder hipotecas?

Los datos de la hipoteca: cuánto cuesta la vivienda, qué importe necesitas y el plazo de amortización del préstamo, etc. Por ejemplo:

• Ahora es difícil que te concedan una financiación superior al 80% del valor de tasación. En financiaciones mayores al 80% el banco está obligado a bloquear un porcentaje mayor de liquidez. En ocasiones se concede más del 80% (con capacidad de reembolso buena, con avalistas, contratando un seguro, etc…) pero en casos excepcionales.
• Es más fácil si buscas cambiar de hipoteca (subrogación) y sobre todo si tu hipoteca actual tiene ya cierta antigüedad.

Los datos de la vivienda (valor de la vivienda, uso al que se destina, tipología de la vivienda (apartamento, piso, unifamiliar, etc.). Por ejemplo:

• En el caso de 2ª residencia el porcentaje de financiación requerido se reduce incluso hasta el 60-70% al existir un riesgo de impago mayor.
• Para la compra de un local comercial las hipotecas se conceden con un máximo de 15 a 20 años de plazo de amortización y el porcentaje de financiación se reduce también.

Tus datos personales y económicos (Edad, estado civil, tipo de empleo de los titulares, tus ingresos, tus gastos y compromisos de pago ya establecidos, tu patrimonio, etc.)

• Es más fácil que te concedan el préstamo con contrato laboral indefinido, que con contratos temporales y a un funcionario que a un trabajador del sector privado.
• La edad tope a la finalización del préstamo no podrá rebasar normalmente los 80 años.
• El porcentaje de los ingresos mensuales destinado al pago de la cuota no ha de rebasar el 35-40%. El riesgo por impago se multiplica. Hace dos o tres años no era difícil que se concedieran hipotecas cuya cuota suponía el 50% de los ingresos mensuales, ahora normalmente hablamos de un 35 o 40 % máximo.
• Se tienen en cuenta los miembros de la unidad familiar, el estado civil, etc.
• Si eres cliente de la entidad la entidad tendrá en cuenta tu historia económica.
• Por supuesto si apareces en listas de morosos (RAI, ASNEF, etc.) la cosa se complica.

Fuente: blog de hipotecas

Elaborar un pequeño estudio de mercado para conocer los precios de venta que tienen otras viviendas similares y cercanas a la que se quiere vender. Compararlas y fijar un precio razonable.

La flexibilidad en el precio es muy importante. Si el vendedor debe rebajarlo, se puede consolar pensando que desembolsará una cifra menor en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y que en su declaración de la renta pagará menos en concepto de plusvalía.

Realizar una pequeña inversión en publicidad para dar a conocer el inmueble en venta.

Elaborar un buen anuncio de venta de la vivienda incluyendo datos útiles e información importante (metros útiles, distribución, año en el que se construyó o reformó...).

Colgarlo en todos los portales webs especializados en la compraventa de viviendas en los que sea posible.

Realizar un buen archivo fotográfico de imágenes de buena calidad en las que queden recogidas todas las estancias de la vivienda, y en especial el baño y la cocina del piso, y colgarlo en estas webs.

Si el portal lo permite, grabar un vídeo que muestre el interior y la distribución de la vivienda en venta. De las facilidades que brinde el vendedor para conocer su casa dependerá el éxito de su compraventa.

Si el inmueble es antiguo, valorar la posibilidad de hacer pequeñas reformas para hacerlo más atractivo.

Prestar especial atención a la limpieza y cuidado de la vivienda durante las visitas de compradores.

Si el comprador ideal sigue sin aparecer, se puede valorar la opción de alquilar la vivienda. De esta manera, el vendedor se aseguraría unos ingresos mensuales con los que pagar el préstamo de su otra casa.

Fuente: consumer

En la compra de su primera vivienda o en la refinanciación de una hipoteca ya contratada, hay ciertos puntos básicos que harán decidirse por una entidad financiera. Investigar qué entidad financiera o intermediaria lo gestionará mejor es una tarea compleja que, sin embargo le dará buenos frutos, y no repercutirá únicamente en conseguir un tipo de interés bajo, sino muchos beneficios más.

Una buena entidad o intermediaria financiera le acompaña en todo el proceso de gestión y contratación del préstamo. Le asesora eficaz y puntualmente y le facilita cualquier gestión que tenga que llevar a cabo. Sin embargo, no sé si es algo extendido o particular, en muchas ocasiones nos encontramos con comerciales que tratan mal al cliente, no le asesoran correctamente e incluso evitan informarle de lo que requiere, dificultando la gestión del préstamo.

A continuación detallamos algunos aspectos que debe tener en cuenta antes de contratar su hipoteca con una entidad o intermediaria financiera.

Credibilidad y confianza. Busque una entidad o empresa que le inspire credibilidad y confianza, es básico y primordial. Una nueva entidad ubicada en una gran zona comercial, puede llamarle la atención y ofrecerle un buen interés, ya que necesita captar cuota de mercado. Sin embargo, en muchas ocasiones es mejor llevarse aconsejar por entidades e intermediarias con larga trayectoria y experiencia.

Rapidez. Una entidad o intermediaria eficaz es aquella que puede gestionarle la operación rápidamente, y que, si es necesario adelanta la firma para que el cliente no pierda dinero. En muchas ocasiones las entidades no comprenden la necesidad del cliente y demoran las operaciones causándoles pérdidas. Es importante conocer el tiempo de gestión de cada entidad para conocer cual le conviene contratar.

El coste de la firma. Este punto hay que tenerlo en cuenta, sobre todo al contratar una intermediaria financiera. En el caso de entidades financieras, consulte todas las comisiones que se cargan en su gestión, y haga todos los cálculos pertinentes (aquí se disponen todas la calculadoras que podrás necesitar para realizar dichos cálculos). Cuando se contrate una intermediaria solicite que le digan cual es su costo, es decir, sus honorarios, hay intermediarias que cobran un porcentaje el cual lo sabe poco tiempo antes de efectuarse la firma y puede ser desproporcional. Procure siempre conocer desde el inicio, por lo que si se trata de una cantidad fija se ahorrará posibles sustos, todos los costes que le supondrá la contratación de la hipoteca.

El servicio de atención al cliente es también muy relevante, es muy frustrante encontrarte con una gran empresa, con unos productos magníficos que tiene una pésima atención al cliente. Conozco muchos casos en los que amigos y conocidos se han marchado de una entidad financiera porque la persona que le atendió era borde, no le explicaba sus consultas, les faltó al respeto, actuó con mucha prepotencia, etc, etc y etc. muchas empresas no se dan cuenta de lo que están perdiendo debido a este déficit, pero influye. Intente contratar a una empresa que le atienda siempre cordial y correctamente, con la que se sienta cómoda haciendo preguntas y le resuelva siempre todas sus dudas.

El interés que aplican, si bien ya hemos dicho en muchas ocasiones que no es lo principal, si es importante, así que es relevante que entre las empresas que, una vez han superado todos los puntos anteriores, le ofrezcan las ofertas hipotecarias con el menor tipo de interés.

Fuente: blog de hipoteca gratis

Para todo hay una primera vez y la hipoteca no podría ser menos. Siempre se peca de novato, sin embargo las consecuencias de esta “ignorancia” se pueden evitar si se siguen los consejos que se explican a continuación.

Solicita muchas ofertas, sabemos que al primer banco al que vas a solicitar el estudio de tu hipoteca es el tuyo de toda la vida, pero eso no significa que vaya a ser el que mejor condiciones te ofrezca. Es bueno visitar diferentes bancos, solicitar ofertas hipotecarias y estudiarlas con detenimiento comparándolas tanto a corto como a largo plazo.

Compara todo. La cuota, el plazo, el interés son importantes, pero no lo son todo en la hipoteca, analiza las comisiones impuestas, las vinculaciones exigidas y las opcionales, cómo estas te pueden abaratar o encarecer tu hipoteca; el esfuerzo que tendrás que hacer para llevarlas a cabo, etc.

Solicita toda la información que necesites y exige que se aclaren todos los conceptos y términos que no entiendas. No seas vergonzoso ni te cortes al preguntar, por muy tonta que te parezca la pregunta si tienes cualquier duda pregunta y exige que se te aclaren todos los términos y el porqué. Recuerda que:

1. La persona que te está atendiendo en un pasado tampoco los conocía y alguien se los tuvo que explicar

2. Estamos hablando de tu dinero y de tu hipoteca, la cual vas a estar pagando durante mínimo 30 años

3. No conocer un término puede tener grave consecuencias, el conocimiento es poder. No saber interpretar un dato y pasarlo por alto, puede acarrear consecuencias muy negativas

4. Tu eres el cliente, y el comercial o director del banco es el que presta el servicio, además de hacerte el estudio de la hipoteca su deber es atenderte en óptimas condiciones, si crees que no te tratan de forma adecuada deberías dejar ese banco.

Proporciona toda la documentación rápidamente. Cuanto más rápido facilites tus datos personales y profesionales al banco, más rápido te darán un estudio y respuesta a tu solicitud de préstamo. El paso del tiempo puede influir negativamente a tu solicitud: simplemente transcurrido un mes, tendrás que presentar la última nueva nómina, el último recibo de tus préstamos, la nueva última hoja de tu cartilla actualizada, etc. así como, cabe la posibilidad de que el banco modifique su política y cambie sus condiciones afectando a tu solicitud. Evita todas estas complicaciones entregando toda la documentación solicitada con la mayor prontitud.

Fuente: blog de hipoteca gratis