Sobre Hipotecas

O al menos esa es la noticia que destaca en los telediarios de hoy tras la intervención de Zapatero en un pleno extraordinario.

Sin embargo, me pregunto yo, realmente se aproximan tiempos aún peores para los miles de hipotecados que a día de hoy hacen frente a un Euribor por encima del 5%. Va a ser aún más difícil llegar a fin de mes tras pagar los 1.000 euros de cuota al banco, y rascar el bolsillo para encontrar algo que comer.

Personalmente creo que la situación ya era mala, de hecho suficientemente mala como para considerar que vaya a ir a peor. Pero claro, hablo del español medio, del ciudadano de a pie, del que tiene que pagar su préstamo, los libros del cole, y lo que sobra para comer.

Probablemente la situación a nivel nacional vaya a ir a peor, tal vez la bolsa que se maneja para las pensiones en unos años empiece a considerarse escasa, tal vez la situación deficitaria de la seguridad social sea crítica en unos años. Pero la situación a nivel personal creo que ha tocado fondo, y que lo único que queda es recuperarnos.

Del tema macroeconómico mejor que se encarguen los expertos, que yo ya tengo suficiente con salir adelante cada mes, pagando más de 50 euros por el abono transporte, la hipoteca, la luz, el agua y próximamente el gas.

A pesar de todo esto aún me animo a desarrollar alguna nueva web donde recomiendo nuevos depósitos de ahorro, algún blog con sugerencias para comprar un mueble , o sugerencias para viajar a Londres . Todo sea con tal de no pensar en la crisis y la que se avecina.

Como ya veníamos viendo desde comienzos de año la situación del mercado hipotecario español está cambiando.

La caída que está experimentando el mercado inmobiliario se ha traducido directamente en un número cada día menor de nuevas hipotecas firmada por las entidades de crédito. Este efecto, unido a la situación generado por las hipotecas subprime provoca que las condiciones para acceder a una nueva hipoteca sean cada día más complejas.

Y visto que la creación de nuevos préstamos está de capa caída los bancos ahora se afanan por robarse antiguos clientes entre si. Es esta la razón de que las ofertas de 'hipotecas' que podemos encontrar en cualquier medio, únicamente sean válidas para subrogaciones. Es decir, para clientes que ya tienen su hipoteca en otra entidad y desean cambiar para mejorar las condiciones.

Este nuevo escenario también se puede comprobar al usar las herramientas de marketing de Google. Las cuales nos indican que durante el presente mes hay más usuarios interesados en la búsqueda de la palabra Euribor que en la palabra Hipoteca.

A consecuencia de este cambio en las tendencias de búsqueda ha aumentado la competencia para Euribor, mientras los que antiguamente se pegaban por aparecer los primeros en hipotecas (.es y .com) ahora ven disminuir sus visitantes.

A este paso nos vamos a tener que olvidar de los préstamos hipotecarios , para pasar a hablar de los créditos personales . Eso si, siempre pendientes de lo que nos deparen los bancos y cajas , que son los que siempre tienen la última palabra.

Por cierto, suerte con Eurodipity .

La noticia de la semana no nos ha cogido despistados a ninguno, y es que el considerable parón en la compraventa de vivienda es un efecto que venimos notando desde la entrada de este 2008 y que poco a poco se traduce en cifras oficiales.

En esta ocasión la caída durante el mes de Marzo respecto al mismo periodo del año pasado supuso una reducción en la compraventa de un 38,6%. Una bajada considerable que indica el serio correctivo que esta sufriendo el mercado inmobiliario español.

Y como no podía ser de otra forma este descenso en las ventas ha provocado una reducción similar en el número de hipotecas tramitadas en dicho periodo. Podríamos pensar que es una señal de alarma para bancos y cajas, pero lo cierto es que estas entidades cada día se muestran más recelosas en la concesión de préstamos hipotecarios, de forma que la noticia tampoco les mantendrá preocupados por mucho tiempo.

Esta claro que el negocio de los bancos con respecto al mercado hipotecario se está transformando en la venta de productos asociados con cada préstamo, de forma que para alcanzar un tipo de interés mínimamente aceptable tendremos que tragar con la domiciliación de nómina, el seguro de hogar, tarjeta de crédito , o plan de pensiones.

Ante la situación de crisis económica que se nos viene encima más vale que vayamos inflando una pequeña hucha por lo que pueda pasar. Y es que la débil economía europea propicia que el índice hipotecario de referencia, el Euribor, vaya de máximo en máximo, ahora camino del 5%.

Mucho me temo que no muchas familias han hecho una adecuada planificación de su hipoteca considerando la posibilidad de tener un Euribor al 5,5%, lo que podría elevar, aún más, la ya de por si inflada cuota mensual de los préstamos hipotecarios.

Y la consecuencia inevitable será un aumento de la morosidad, lo que no es beneficioso para nadie, ni para el banco que te ha concedido el préstamo ni para el cliente, obviamente.

¿Cuál es la solución? Se me ocurren dos ideas, aumentar el plazo de amortización tal y como sugería Solbes, a cambio de aumentar los intereses que terminaremos pagando al banco; u ofrecer tipos de interés más bajos, pero claro, esto si que no favorece al banco, con lo que me parece un tanto utópico.

Quien iba a pensar hace unos años que hablaríamos con nuestros compañeros del Euribor o de la subrogación con la misma facilidad que del último partido del Madrid o del Barsa.

Unos términos económicos que los medios han conseguido popularizar de tal forma que cualquier hijo de vecino ya es capaz de hacer sus pronósticos sobre el futuro del índice hipotecario por excelencia, el famoso Euribor.

El segundo término en liza es la subrogación, una operación hipotecaria a través de la cual podemos cambiar la entidad bancaria que gestiona nuestro préstamo en busca de mejores condiciones.

Y esta última se ha convertido en la operación preferida de bancos, cajas, y en general de cualquier empresa que ofrezca servicios de financiación. La subrogación disminuye considerablemente la morosidad, ya que el préstamo ya fue concedido por otra entidad, a la cual podemos añadir nuevas condiciones (máximo valor de tasación, ingresos mínimos, etc).

Así que ya sabe, si tiene una hipoteca, tiene un tesoro, y puede sacarle buen provecho buscando una subrogación con mejores condiciones que las que le ofrecieron inicialmente para su préstamo. A modo de referencia, para encontrar la mejor hipoteca, podéis considerar mejorable cualquier hipoteca con un tipo de interés superior a Euribor + 0,50%

Consultando una de mis tradicionales fuentes de noticias económicas, invertia.com , descubro el reciente lanzamiento de un nuevo préstamo hipotecario por parte del BBVA .

En resumen, se trata de una hipoteca muy muy limitada, hasta 150.000 euros, que goza de un interesante tipo de interés el primer año, Euribor - 0,25%, y para el resto de años ni idea de la que se nos puede avecinar.

Suena a bombardeo de publicidad para los próximos meses en los que a continuación de la hipoteca del santánder con Euribor + 0,25% aparezca la del BBVA diciendo, y nuestros damos más y mejor.

Ninguna de las dos hipotecas me convencen, en la del Santander la lista de productos que tendrás que contratar para acceder a esas condiciones la convierten en patética, mientras la nueva de BBVA parece estar pensada para los precios de vivienda del siglo pasado.

Así que nada, listos para el bombardeo publicitario que se nos avecina, que conste que lo advertí. Préstamos , los justos y en el momento adecuado.

Vamos a intentar verter un poco de luz sobre este complejo mundo que tejen los bancos y cajas alrededor de nuestros ahorros. No tengo muy claro si lo hacen con la intención de sacar la mayor tajada posible de nuestro dinero o simplemente es cuestión de incompetencia.

En cualquier caso en esta ocasión quería mostrar los sencillo que resulta conocer la cuota mensual que tendría nuestra futura hipoteca en función de diferentes parámetros. De igual forma esto será válido para conocer cual será nuestra nueva cuota mensual en función de la evolución del Euribor.

Una hipoteca queda determinada básicamente por tres parámetros, importe o capital, plazo de amortización y tipo de interés. Así por ejemplo podemos tener una hipoteca por 120.000 euros a 30 años con un interés Euribor + 0,50%. El Euribor representa un tipo de interés que se actualiza diariamente y que se emplea en la mayor parte de hipotecas contratadas.

Conocidos estos tres parámetros simplemente tenemos que introducirlos en algunos de los múltiples simuladores de hipoteca (ver Calculo Hipoteca) que circulan por Intenet y obtendremos la cuota mensual.

Si aún no hemos contratado nuestra hipoteca y dudamos sobre el plazo de amortización o el importe, entonces resultan de gran utilidad las tablas para el cálculo de hipotecas donde podemos comparar rápidamente la cuota resultante según diferentes parámetros.

Esa es la pregunta que me repetía esta mañana tras leerla en un titular del diario gratuito ADN .

Y mira que hasta la fecha como prensa sensacionalista solo incluía al diario Qué. Pues a partir de ahora y a raíz de ese titular tendré que meter en el saco de la prensa basura a los redactores de economía de ADN.

Y es que la noticia real la conocemos todos los interesados. Hace dos días el portal inmobiliario Idealista publicaba cierta información sobre la evolución del precio de la vivienda desde el comienzo de este 2008. Y según lo que pude leer la vivienda en Madrid había caído en un 0,1% ... efectivamente, no he dicho un 10%, ni siquiera un 5%, me refiero a un 0,1%.

Claro, si este 0,1% es considerado como una caída libre del mercado no quiero pensar que puede ocurrir cuando la vivienda caiga un 0,5% ... o tal vez no suceda nada y simplemente el editor correspondiente de ADN este jugando a la consola en dicho momento.

Un poco de seriedad, por favor.

El banco de España publicaba la semana pasada los nuevos valores oficiales de los principales índices de referencia hipotecarios para Febrero de 2008:

MIBOR Euribor CECA Bancos Cajas Entidades
4,504  4,498  6,250 5,596  5,625  5,611 Enero 2008
4,342  4,349  6,250 5,518  5,639  5,582 Febrero 2008

Como podéis ver el mes de Febrero marco un interesante 4,349% para el Euribor lo que supone un interesante valor si tenemos la suerte de actualizar nuestro tipo de interés por estas fechas. Sobre todo teniendo en cuenta que durante este mes el índice está marcando nuevos máximo y acabará Marzo por encima de los valores con que comenzábamos este 2008.

Fuente oficial: Banco de España (PDF) Febrero 2008

A través del siguiente blog trataré de verter algo de luz sobre este producto que tan de moda se ha puesto durante los últimos años, eso si, muy al pesar de una buena parte de la población ... los hipotecados.

Y es que la falta de cultura económica de nuestro país nos ha llevado a que los bancos puedan hacer lo que se les antoje con nuestros ahorros, incluido menguarlo a base de comisiones y productos no solicitados.

A partir de hoy mismo intentaré ofrecer algunos artículos con consejos sobre las principales operaciones que se realizan con hipotecas, subrogación, novación, ampliación de capital o plazo, etc, etc

Lo dicho, mucha suerte y ánimo a todos los que tengáis una hipoteca a vuestras espaldas.