Economic Outlaws

Bajar, lo que se dice bajar..... bajan!

He aquí un gráfico con la evolución de los precios de una docena de países en los últimos treinta años.

Como se puede observar los precios bajar bajan, y a veces mucho, y los ciclos muestran patrones donde las bajadas duran una media de 4 años.

He aquí pues la clara refutación de un mito grandemente extendido: los pisos nunca bajan.

Otros mitos habituales: Alquilar es tirar el dinero, el euribor no puede subir más, el gobierno hará algo, todo se vende, el dinero no renta, etc.

Alquilar puede ser más rentable si inviertes la diferencia entre cuota y alquiler y los pisos no se revalorizan muy por encima del IPC. El euribor puede subir hasta las nubes en un momento dado, por ejemplo si hay tormentas monetarias internacionales, el gobierno de este y cualquier país no puede ni debe cubrir las operaciones de compra de particulares. No todo se vende, ni siquiera en las épocas de vacas gordas. El dinero tiene muchos sitios donde invertirse, y tiene la virtud del tipo de interés acumulativo que en largos periodos da grandísimas rentabilidades.

Por que son tan fuertes los mitos.

¿ Cómo puede ser que la idea de que los pisos nunca bajen este tan arraigada, sea tan fuerte y difícil de combatir? Aventuraré aquí alguna hipótesis personal.

1-Esta arraigada en la idea de que el suelo es finito y se satura, y que el suelo de Londres cmpite con el de Barcelona, como si fueran un televisor transportable. Es la falta de imaginación para comprender el funcionamiento abstracto de la oferta y la demanda.

2-El miedo de los medios e instituciones. En ningún, ni uno solo de los grandes periódicos o televisiones enseñan estos gráficos. Sabedores que pueden tener un efecto en los mercados y pueden ser acusados de provocar crisis. Tampoco los ministerios de hacienda, los departamentos de comunidades autónomas, y demás organismos se han atrevido a ponerle el cascabel al gato y dar la voz, esperando el tan sobado “aterrizaje suave”, creyendo que si nadie levantaba la vos algún milagroso paracaídas aparecería para suavizar el despertar.

3-Desinformación premeditada, con alevosía y nocturnidad y mala leche. Los actores principalmente implicados en los mercados; constructoras, inmobiliarias, bancos, cajas, agentes mercados, etc. deliberadamente, repito deliberadamente ocultan información e inundan la sociedad de desinformación.

Los servicios de estudios de los bancos, las patronales de constructoras, inmobiliarias, entidades hipotecarias emiten periódicamente informes totalmente distorsionados y contrarios a informes oficiales (BdE, BCE, FMI, OCDE, ONU, etc.) y/o independientes en esta burbuja hemos tenido desde ONG como Amnistía Internacional hasta webs como idealista.com. Los empleados de banca están entrenados para vender las hipotecas olvidando las advertencias o mostrando los números si aumenta los ti. Abonan la idea de sus clientes que fomentas los mitos del nunca bajan o siempre se vende, o siempre se puede refinanciar.

En mi opinión esta va a ser una crisis incluso más brusca de lo normal. Los habituales 4 o 5 años de bajada puede que se recorran más rápido. Demasiados factores se han juntado para crear este monstruo.

Principalmente

· El abaratamiento de los tipos de interés y del Euribor a niveles históricamente bajos, acompañada con la habitual relajación de las exigencias de las bancas a la hora de conceder hipotecas en estos procesos y la duración cada vez más larga de dichas hipotecas (actualmente hasta 50 años).Con la peseta los tipos de interes no bajon del 9% y en los noventa se mantuvieron por encima del 15%.

· El escaso nivel de endeudamiento (años 1998-2000) del que partían las familias españolas en relación al resto de países europeos. En (2006) los españoles debían a los bancos 700.000 millones de euros en créditos.

· El acceso a la vivienda de los nacidos durante los años 70 (conocida como la generación del Baby Boom). La pirámide poblacional española presenta un rombo exagerado , además como país puente entre el 1er y 3er mundo el empleo inmobiliario retroalimenta el efecto demográfico. Y la sociedad española tiende a concentrar menos gente en la unidad familiar

· La potestad de los ayuntamientos de decidir de forma arbitraria qué suelo es urbanizable y qué suelo no lo es, lo que da lugar también a la corrupción urbanística. Los ayuntamientos hacen que la oferta de suelo urbanizable sea artificialmente escasa, elevando su precio.

· La compra y retención especulativa de enormes bolsas de suelo por parte de grandes constructoras y grupos de inversión. En las grandes ciudades existe enormes bolsas de suelo urbanizable prisionero de media docena de especuladores

· La legislación fiscal y contable. Favorece la especulación inmobiliaria (la consolidación optativa de cuentas entre entidades bancarias y sus inmobiliarias, ventajas fiscales, posibilidad de declarar plusvalías excepcionalmente en este mercado, etc.) y desincentiva el alquiler con un trato distinto fiscal a las rentas del alquiler.

· Un "exceso de capital" de una gran variedad de fuentes (instituciones, fondos de inversión privada, empresas públicas, sociedades limitadas, inversores de capital riesgo, fondos de cobertura, agrupaciones privadas e individuos), en busca de productos de inversión, según el informe Emerging Trends in Real Estate® Europe 2006.

· La necesidad de invertir el dinero negro aflorado por la entrada en vigor del Euro el 1 de enero de 2002, si bien cinco años después no sólo no había desaparecido sino que se había incrementado.

Pero no necesariamente profunda por el efecto 2000

En mi opinión personal en economía a menudo importa mucho la difusión de la información y el conocimiento previo de la situación por parte de los agentes y la sociedad en general. Como ocurrió con el efecto 2000 un problema cuando es muy comentado y prevenido con anterioridad es en gran parte absorbido en sus consecuencias.

Hoy ya llevamos muchos meses casi años hablando de la burbuja es un tema muy manido en la sociedad. Las grandes entidades financiera ya se han desecho de gran parte de sus carteras y de sus inmobiliarias (desde la venta de colonial de la Caixa hasta la venta de todos sus edificios del Santander –incluidos oficinas-), los constructores y promotores ya han echado el freno, las entidades de crédito ya han restringido este, muchos pasapiseros se habrán salido del negocio en los últimos meses, las entidades financieras han hecho las provisiones en sus contabilidades, el banco de España ha ido recogiendo liquido por si acaso, la bolsa ya ha descontado una parte de la crisis (aunque solo en los directamente afectados), las cajas ya se están federando para afrontarlo conjuntamente, hoy mismo el BCE empieza ha inyectar liquido en el sistema por un tubo.

Muchísimas inmobiliarias cerrarán, muchos pasapiseros (terminología internet-burbujista), pequeños especuladores nacidos al calor de la burbuja, armarán mucho ruido, las crisis de liquidez, más por la variación que por la cantidad por que este siglo nos hemos ahogado en liquido, pueden generar problemas al sistema bancario, pero yo sigo confiando en una ...una vez mas... una desaceleración, sin llegar a la recensión. Esperemos.

La parte que observo personalmente más cercana, como babyboomer, es el posible drama de muchos de mi generación, que por circunstancias personales han accedido a la vivienda en los últimos años. Una gran y larga deuda que una vez más dificulta el normal desarrollo de una generación, que masificó las escuelas, los mercados de trabajo y ahora el mercado inmobiliario hipotecario. Tal vez lo mejor sea tomárselo como el Cipotecado Valiente : Los cipotecados españoles resistiremos heriocamente los embates del euribor. Animo cipotecados, demos gracias a los dioses nos esperan tiempos de fama y gloria.

lcp

Monologo Ricardo Castella: Hipoteca